Hitelkalkulátor

A hitelkalkulátoron még dolgozunk, de a hitelekről már sokat tudunk.

Magyarországon Nyugat Európával ellentétben még mindig magas a saját tulajdonú ingatlanok aránya, az emberek itthon szívesen választják ezt az opciót lakásbérlés helyett. Ez azonban több millió forintos kiadás, amit a legtöbb ember nem tud saját zsebből kifizetni. Ilyenkor jön szóba a lakáshitel, ami egy kifejezetten csak lakásvásárlásra vagy felújításra fordítható banki kölcsön.

  • új vagy használt lakás vagy ház vásárlására
  • ház vagy lakásépítésre
  • ház vagy lakás felújításra, korszerűsítésre, bővítésre

A személyi kölcsönnel ellentétben, a lakáscélú kölcsönök esetében önerőre és/vagy ingatlanfedezetre van szükség. Az önerő a vásárolni kívánt ingatlan vételárának 20%-a szokott lenni, tehát legalább ennyi pénzünknek lennie kell, hogy a bank megadja a hitelt. Ha több ingatlanunk is van fedezetként, akkor elkerülhető az önerő.

Mivel a hiteltörlesztésnek legtöbbször igen hosszú a futamideje, érdemes megfontolni, melyik banknál folyamodunk hitelhez. A piacon rendelkezésre álló hitelopciók összehasonlításához nyújt segítséget a hitelkalkulátor.

Lakáshitel Lakás vagy ház vásárláshoz

Használt lakás/ház

Egy lakás vagy ház, akkor minősül használtnak, ha volt már oda előző lakcímbejelentés, vagy a használatba vételi engedély az adásvételi szerződés keltétől számítva 4 évnél régebben lépett hatályba.  Használt lakóingatlan vásárlása esetén, az adásvételi szerződésben rögzítik a teljes vételárat, illetve azt, hogy annak mekkora részét kívánják banki hitelből fizetni. Ilyen esetben a bank értékbecslőt fog kiküldeni, hogy felmérje az ingatlan valós értékét. Ez alapján, illetve a kölcsönt igénylő jövedelmi és vagyoni helyzete alapján határozzák meg a hitel nagyságát és törlesztésének feltételeit. A hitelösszeget a bank az adásvételi szerződés alapján az eladónak fizeti ki.

Új lakás/ház

Hasonlóan a használt lakás vagy ház megvételéhez, itt is adásvételi szerződés megkötésével jön létre az ingatlan tulajdonjogának megszerzése. Egy lakóingatlan akkor minősül újnak, ha még nem történt rá lakcímbejelentés, illetve a használatba vételi engedély az adásvételi szerződés keltétől számítva 4 évnél nem régebben lépett hatályba.

Új lakásoknál sokszor előfordul, hogy az épület még nem átadásra kész, és az építtető is hitelből finanszírozza az építkezést. Ilyen esetekben legtöbbször a vevők a vételárat több részletben fizetik meg. Fordulhatunk hitelhez az építkezést finanszírozó pénzintézethez is, ám ez csak akkor szükséges feltétlenül, ha a megvásárolandó ingatlan a fedezet a kölcsönünkhöz. Ha azonban a vételárat (értsd a kölcsönből finanszírozott részt) csak a használatba vételi engedély után kell megfizetni akkor bármely más bankhoz lehet fordulni.

Maga a hitelügylet az adásvételi szerződés megkötése után indul, viszont az adásvételi szerződésben már meg kell határozni a jelzálogkölcsön összegét, illetve hogy melyik banktól igényeljük. Tehát érdemes ezt előre eldönteni, különben az adásvételi szerződés módosítására lehet szükség.

Kamat

Mielőtt lakáshitelhez folyamodunk, érdemes összehasonlítani a bankokat, ki milyen hitelkonstrukciót kínál. Ezt a rövid kutatást, leggyorsabban egy hitelkalkulátorral végezhetjük el. Ha államilag támogatott hitelhez folyamodunk, amilyen például a CSOK ( Családi Otthonteremtési Kedvezmény) vagy az otthonteremtő lakáshitel, akkor kedvezőbb kamatokhoz juthatunk, mint piaci kölcsönök esetében. Természetesen ezeknek a támogatott hiteleknek szigorú feltételei vannak, amelyről később bővebben szó lesz. Hitel felvétel előtt fontos még átgondolni azt is, hogy fix vagy változó kamatozású hitel felvételéhez folyamodunk. Fix kamatozású hitel esetében, a kamat a futamidő végéig rögzített, tehát sokkal jobban meg lehet tervezni a havi kiadásokat. Emiatt azonban a fix kamatozású hitelek általában magasabb kamatokkal járnak, mint a változóak. A változó kamatozású hiteleknél, kamatperiódusokat állít fel a bank, különböző időszakokra. Ezeken belül a kamat értéke fix, azonban amint átlépünk egy másik időszakba, ez a kamat változhat felfelé és lefelé is, tehát ez kissé kockázatosabb, mint a fix kamatozású hitel.

Futamidő

A futamidő választása a kamat változása miatt egyáltalán nem mindegy. Választhatunk rövid illetve hosszú futamidőt. Érdemes fontolóra venni az alábbiakat és ezek szerint kalkulálni.

Rövid futamidő:

A rövid futamidő előnye, hogy a kölcsönt hamarabb visszafizetjük, és rövidtávon biztosabban ki tudjuk számolni, hogy mennyi költségünk lesz ezzel anélkül, hogy bármi közbe jönne (munka elvesztése, betegség stb.). Előnye még, hogy változó kamatozású hitel esetén, az egyes kamatemelési ciklusok lejárta után, változhat a törlesztőrészlet nagysága, így minél hamarabb visszafizetjük az összeget, annál kisebb kockázatot vállalunk.

Hosszú futamidő:

A rövid futamidőhöz képest kisebb törlesztőrészletek, ez a verzió kézenfekvőbb, hiszen könnyebben bele lehet kalkulálni a havi kiadásokba. Azonban hosszabb futamidő esetén a teljes visszafizetendő összeg is több, hiszen több ideig törlesztjük azt. Ha stabil munkahelyünk és megtakarításaink vannak, akkor jobb választás lehet a hosszú távú futamidő.

CSOK

A Családi Otthonteremtéri Kedvezmény (CSOK) egy állami lakástámogatás, ami 2015-től igényelhető. Mértéke változó, de akár a 10 millió forintot is elérheti a támogatás összege. Igényelhető örökbefogadott, vagy vér szerinti gyermek után, amennyiben az még nem töltötte be 25. életévét. A magzat is meglévő gyermeknek számít a terhesség 12. hetét követően. Kombinálható a lakáshitellel is, de nem feltétele annak, így önmagában is igényelhető. Ha lakáshitellel együtt szeretnénk igénybe venni, akkor érdemes ugyan annál a banknál kezdeményezni mindkettőt.

A CSOK a következő célokra igényelhető:

  1. Meglévő ingatlan bővítése

A már meglévő ingatlan alapterületének növelésére (pl. tetőtér beépítés, oldalirányú bővítés) addig a mértékig, ameddig nem kap külön helyrajzi számot

  1. Új lakás vásárlására

Igényelhető a CSOK új lakás vásárlására, négyzetméter megkötés nélkül

  1. Használt lakás vásárlására

Hasonlóan az új lakás vásárlásához. Az új rendelkezések alapján, már nem függ a négyzetméter ártól, illetve a földrajzi helytől

  1. Építkezéshez

Amennyiben a házat/lakást, teljes egészében az alapoktól építik, illetve olyan beépítésekhez (pl. emeletráépítés, önálló bejárat stb.) amelyek önálló helyrajzi szám megkapásával járnak.

Ahhoz hogy 10 millió forintos CSOK-ot igényelhessünk, a következők szükségesek:

  • csak új lakás (minimum 60 négyzetméter) vagy ház (minimum 90 négyzetméter) vásárlására vagy építésére
  • legalább 3 gyerekre (meglévők és vállaltak együttvéve)
  • NAV tartozás mentesség
  • 2 év folyamatos TB jogviszony, erről OEP igazolás (közfoglalkoztatotti munkaviszony nem számit)

A CSOK bevezetése óta számos változáson ment keresztül, így a bankoknak nehéz egységes keretrendszert meghatározni, ezek mellett a változó feltételek mellet. Mindenesetre a CSOK igénylése várhatóan egyre egyszerűbb és átláthatóbb lesz a jövőben. Nézzük a legfontosabb információkat:

Új lakás vagy ház esetén

  • Új lakás vagy ház vásárlása esetén egy gyermek után 600 ezer, két gyermek után 2 millió 600 ezer, három vagy több gyermek után pedig 10 millió forint igényelhető
  • Amennyiben három gyermeket vállal valaki, igényelheti a 10 millió forintos kamattámogatott hitelt is (a fent említett 10 millió forinton felül). Magasabb hitelösszeget is igényelhet, azonban a 10 millió feletti részre nem vonatkozik már a kedvezmény
  • a minimum négyzetméterkorlát a CSOK igényléséhez: egy gyermek esetén lakásnál 40nm háznál 70nm, két gyermek esetén lakásnál 50nm háznál 80nm , három vagy több gyermek esetén lakásnál 60nm háznál 90nm
  • Új lakás vásárlása esetén nincsen tulajdoni korlát, azaz rendelkezhetünk tulajdoni hányaddal már meglévő ingatlan esetén
  • A vissza nem térítendő támogatás miatt 10 éves jelzálogjogot jegyez be az állam, illetve lakásbiztosítást is kötelező kötni erre az időszakra
  • Új ingatlan építésekor az általános szabályoknak kell megfelelni (Minimum 12nm-es szoba, fürdő, WC, közműszolgáltatás, fűtés). Tetőtér vagy emeletráépítés esetén pedig két különálló lakásnak kell ezzel létrejönnie, külön bejárattal

Használt lakás vásárlása vagy bővítése esetén

  • használt lakás vásárlása esetén a minimum négyzetméterkorlát egy gyermek esetén minimum 40nm, két gyermeknél minimum 50nm, három gyermeknél minimum 60nm, ennél több gyermek esetén pedig 70nm
  • A felvehető CSOK pedig a következőképp alakul: egy gyermek esetén 600 ezer Ft, két gyermek esetén 1 millió 430 ezer Ft, három gyermek esetén 2 millió 200 ezer Ft, ennél több gyermek esetén pedig 2 millió 750 ezer Ft
  • A közfoglalkoztatottak is igénybe vehetik, de csak használt lakás vásárlásához, vagy a jelenlegi felújításához
  • A CSOK-ot több bank is elfogadja, mint önrészt illetve önerőt, ha hitelt szeretnénk felvenni, azonban bankonként változó feltételekkel (van, ahol el sem fogadják)
  • Használt lakások esetén a vételár maximum 35 millió forint lehet
  • Amennyiben már rendelkezünk ingatlannal, akkor csak úgy tudjuk felvenni a CSOK-ot, ha más ingatlanban maximum 50%-os tulajdoni hányaddal rendelkezünk (kivéve, ha az ingatlan, amiben tulajdonrészünk van haszonélvezeti joggal terhelt)
  • A vissza nem térítendő támogatás miatt 10 éves jelzálogjogot jegyez be az állam, illetve lakásbiztosítást is kötelező kötni erre az időszakra

Gyermekekre vonatkozó feltételek

A CSOK szempontjából gyereknek számít:

  • A terhesség 24. hetét betöltött magzat
  • életévét be nem töltött gyermek
  • életévét már betöltött gyermek, aki felsőoktatási intézmény nappali tagozatos hallgatója, de még nem töltötte be a 25. életévét
  • életévét már betöltött gyermek, aki megváltozott munkaképességű

Ha előre vállalunk gyermeket, abban az esetben a házaspár egyik tagjának 40 évesnél fiatalabbnak kell lennie. Amennyiben a CSOK-ot már meglévő gyermekek után vennénk fel, ez a szabályozás sokkal megengedőbb.

Előre tehát maximum 3 gyermekre igényelhető a 10 milliós CSOK (új lakáshoz vagy házhoz természetesen). Ha esetleg több gyermek születne a CSOK-ban vállaltnál, ez esetben a kedvezmény nem bővül, nem jár többlettámogatás. Ilyen helyzetben csak akkor lehet megint támogatáshoz folyamodni, ha még egy új lakást vagy házat vásárolnak illetve építenek.

Amennyiben korábban már igényelt valaki vissza nem térítendő lakástámogatást, akkor a 3 gyermek után igényelt CSOK esetén, a korábbi kedvezmények levonásra kerülnek a 10 milliós keretből.

A már meglévő gyermekek után nincs korhatár korlátozás (a szülőkre vonatkozóan természetesen). Akár elvált párok, nevelőszülők, egyedülálló szülők stb, is igényelhetnek CSOK-ot meglévő gyermek után. Az egyetlen feltétele, hogy az igénylőknek együtt kell lakni a gyermekkel, akire a támogatást igénylik, bizonyítaniuk kell, hogy közös háztartásban élnek. Ha van nem közös gyermek egy élettársi vagy házastársi kapcsolatban, ott meg kell nézni, hogy az együtt élő felek közül ki jogosult magasabb támogatásra, ilyenkor igényelni lehet a magasabb összeget.